机会方面，是因为一方面从私募基金的角度上来讲，它的收益要求是会高于银行的，另一方面，在资金比较紧的情况下，私募基金相对来讲有一些更多的合作机会产生，原来房地产开发企业基本上是不大愿意去来释放项目的股权的，多是采用债权融资的方式。那么现在资金面紧了，开发企业适度地开放了股权合作方式，所以对于私募基金来说提供一些更多的股权投资合作机会。

　　观点地产新媒体：作为房地产与金融的行业结合体，房地产基金在目前的房地产行业里扮演着怎样的角色呢?

　　成斌：对于房产基金而言，一方面是房地产开发投融资，一方面是大宗交易，做一些主动的基金持有物业、资产管理、城市更新，主动的物业退出和资产证券化。

　　在房地产开发投融资上，也就是跟房企紧密相关的层面上，按照资管新规私募基金现在是不能去做债权投融资的，所以在监管的环境下，我们主要是参与到房地产开发类项目的股权投资和优先股投资。

　　另外一个，房地产基金在目前的房地产行业内也在做大宗交易，其中一方面是参与北京上海这些一线城市的核心增益型的物业并购，另外一方面是参与城市更新，城市更新的话包括轻资产的投资，参与老旧物业包括办公楼，包括民宿等等的改造。

　　在大宗交易的层面，其实这也是房地产基金的一个转型。具体而言，房地产基金在并购资产的时候，这些资产本身是一个非标产品，后续通过做资产证券化则会成为一个标准化产品，如通过CMBS或者说是类REITs，ABS，未来若在公共REITs市场推出的时候，我们也可以参与到整个公募的项目来。

　　观点地产新媒体：您刚刚也提到公司会涉及一些城市更新项目，这也是目前行业进行布局的一个方向，公司在这些项目上有怎样的考虑和经验呢?

　　成斌：城市更新项目本身最核心的一点，最终极的目标，就是物业价值的提升，直观来看就是租金。提升租金，第一个是租金的增长率要保证，第二个空置率要下降。

　　所以，一方面，必须要找相对比较大的租户，这样租赁情况会比较稳定，不会经常跳出，而如果是要吸引到比较好的租户，其实要做好你的物业管理和其他的软件配套服务，比如公司会聘请五大行来做招商和物业管理，确保标准化、高质量的物业管理和招商体系。

　　另一个方面，我们会在软件的投入和硬件投入上面进行改造升级，比如乾立中心项目，通过改造升级，目前该项目在同一个区域里面实现了较高的出租率，同时整个租金较区域平均水平也有一定溢价。

　　我们做的改造包括像楼小二人脸识别系统的安装，包括倒闸的升级，还有包括整个大堂、公共区域也做了品质提升。

　　此外，我们还聘请外部的国际五大行进行物业、招商管理。我们通过提升物业品质和整体办公环境的体验，吸引优质客户、增加租户粘性，最终能够实现租金溢价，挖掘物业潜在价值。

　　观点地产新媒体：相较于国际成熟的基金公司，目前国内的地产基金管理公司的短板表现在哪些方面，未来需要去突破的一些问题有哪些?

　　成斌：重点还是主动管理能力，原来基金多去进行债权类项目的时候，基本上投资完就结束工作了，对于主动管理能力的要求没那么高。

　　现在的话，私募基金管理公司进行股权投资，那么在公司治理层面要有足够的能力，对于项目本身的工程、成本、财务、招商、销售这些方面的主动监管能力要凸显出来，这样你才能够给投资人带来合理的股权收益。

　　就大宗并购交易而言，如果是完成投资交易，其实你可能只干了20%到30%的事，重点是你要把这个资产怎么改造好，怎么招商运营好，怎么在市场上通过大宗交易和资产证券化把它退出好，70%的工作都在后面。

　　这些主动管理运营的操作，在国外已经发展很长时间了，但是国内才开始起步，这些便是个差距。主动管理能力会越来越强的话，也是表明国内的房地产基金管理公司在发展的过程中，确实在向更成熟的基金模式在迈进。