成都——众望所归的潜力市场

　　在世邦魏理仕对2018年投资者意向调查中显示，成都排名中国大陆投资目的地的第三位，位于深圳和北京之前，并且连续三年保持投资意愿上升，成都的写字楼市场被众多投资者寄予了厚望。

　　一方面，从写字楼的租赁需求来看，由于政府出台的产业、土地、人才方面的政策利好，使得越来越多的机构和创业人才聚集天府之国，带动金融、专业服务、创新科技等行业的发展，为成都成为新的投资热点创造了条件。2017年开始，成都实施人才新政至今吸引了超过10万本科及以上学历人才，2017年成都市户籍人数猛增36.4万人。

　　另一方面，阿里、腾讯、百度、京东等企业在成都设立分公司以及重要产品研发中心，以及来自四川本土的医疗、IT、军工等行业的上市公司、独角兽企业及瞪羚企业的扩张势头明显。人才与产业的配合，为成都的写字楼市场开启新的篇章。

　　供应量、租金和空置率

　　根据戴德梁行的数据显示，当前成都四大核心商务区(包括中央商务区、科技商务区、天府新城和东大街四个板块)，其甲级写字楼市场的总存量处于近五年来的历史高位。2017年底，总存量(净楼面面积)达到204.11万平方米;截止2018年第一季度，这一数据攀升到至215万平方米。

　　受供应较大等影响，成都甲级写字楼租金水平近五年来整体展现出一定下降态势，但自2017年开始，市场显现出止跌回暖的状态。2017年底，市场平均租金水平在74元/平米/月，在重点关注的“新一线”城市中尚处低位。

　　空置率方面，成都甲级写字楼近5年的空置率呈现前期快速攀升，后期稳步下降的态势，目前空置率水平在30%左右。2017年尽管新增供应持续，但由于市场吸纳较之前强劲，因此总体空置率持续缓幅下滑。而租金随着空置率的下降，呈现出未来走高的势头。

　　2017年成都市的四个核心商务区中，除科技商务区的租金与2016年同期基本持平外，其他三个商务区的租金都实现了增长;空置率方面，除天府新城外，其他三个板块也都出现了明显回落。特别是中央商务区，租金增幅达到7.5%，空置率也出现了超过10个点的下降。

　　主力租户

　　针对成都市场上41栋甲级写字楼(近85%的市场占比)，世邦魏理仕于2017年进行的租户调查显示，外资租户仅占到15%左右;中资租户占据了绝大部分，而成都本土企业就达47%。

　　外资租户在成都甲级写字楼市场呈现较大幅度调整，从2012年占比30%下滑至2017年的15%。与此相对，本土企业的占比逐年上升，由2012年的37%上升至2017年47%，显示出本土企业强劲的发展势头和实力。

　　从租户行业分类来看，占比较高的是金融业、包含专业服务类机构、TMT等行业，这类趋势与一线城市趋同。

　　大宗交易

　　近几年受一线城市价格高和优质标的稀缺、竞争激烈等因素影响，“新一线”城市的商办资产正在更多受到各类资本的关注，成都已然成为西部地区的首要关注点。

　　2017年，成都投资市场活跃，据高力国际不完全统计，年内有28宗大宗交易，交易额超350亿人民币，创历史新高。

　　按交易类型来看，成都市场目前仍然集中在传统的地产增量市场上。75%的大宗项目仍集中在传统地产开发项目中，为二手住宅用地或在建住宅项目;这也侧面反映出目前国内“新一线”城市仍是增量主力，与一线城市的存量大宗交易市场有所区别。

　　剩余成交类型中，写字楼物业占据主导，共有5宗交易，均位于核心商务区内，占到全部交易数量的17%;总体来看，活跃度上仍待发掘。

　　按买方性质来看，内资企业独占鳌头，占据交易买方近96%，突显其强势地位。

　　综合五大行估算数据，未来三年成都甲级写字楼还将迎来超过一百万的新增供应，主要集中在天府新区和东大街。预计2018年四个核心商务区将迎来超过6个新增项目，约38万平方米规模，市场承压明显。但利好因素是，政府产业支持力度较大，有利于提升企业的吸纳能力;从租户类型看，TMT类或将超越金融及专业服务类机构成为市场主力。受大规模新增影响，近期不断上涨的租金预计将有所趋缓。

　　其他部分“新一线”市场概况

　　南京

　　在2015年新增供应达到峰值后，南京市甲级写字楼的新增规模近两年明显放缓，整体处于供不应求的状态。2017年，市场总共迎来55,000平米的甲级写字楼物业;年累计吸纳量92,733平米，其中建邺区域贡献最高，达到64,900平方米。至2017年年底，市场总存量在152万平方米左右。