受供求状况的影响，南京甲级写字楼市场空置率呈现逐年下降趋势，全市整体空置率目前在10%上下，属于重点关注“新一线”城市中的低位水平，市场健康度较好。

　　自2012年开始，租金呈现逐年稳步上升态势。2017年底，南京甲级写字楼平均租金为139.8元/月/平方米，位于“新一线”市的租金水平前列。从各区域看，玄武商圈平均租金为全市最高，达到168元/月/平方米。然而，外围商务园区优惠的租金价格和利好的政策也给中心区内的写字楼业主带来一定压力，建邺和鼓楼两个商圈的平均租金在2017年4季度都出现小幅回调，分别降至121.3元/月/平方米和142元/月/平方米。

　　2017年下半年，南京写字楼市场有两宗大宗交易，分别为工商银行以7 亿元买入河西南京金融城七号楼，和中国人寿以 10.5亿元购得河西华新城四号楼，成交单价分别为19730元/平米和25074元/平米。

　　未来三年，预计南京甲级写字楼总存量将超过320万平方米，近50%将集中于建邺商圈。2018年，大体量甲级写字楼项目的供应将会一定程度提高全市的空置率，特别是在河西新城区域。

　　苏州

　　2017年，苏州甲级写字楼市场需求增长较为强劲，租赁活动比较活跃;主要集中在苏州园区，区域地标性写字楼的库存去化特别突出，一个季度消化多达5万平方米的库存，带动了园区整体租赁市场的繁荣;其中，金融，快消及专业服务类企业保持强劲的租赁需求。

　　随着前两年供应的放量，苏州市场的空置率近年有逐步上升的情况，但2017年空置率出现回落转好态势，不过仍在31.5%。与此同时，随着城市整体的发展，苏州市场的租金水平呈现逐年微幅上升趋势。

　　苏州写字楼投资市场目前整体活跃度一般;2017年有两宗写字楼大宗交易，分别为绿地香港6亿元购入的鹰翔大厦和苏州本土TMT公司1.83亿购入的太和商务中心。

　　到2018年年底，全市甲级写字楼总存量预计将攀升至223万平方米。 2018年将要入市的项目包括新港天都大厦，东方之门，太平金融大厦等，预计提供21.6万方新增供应。未来2~3年内，苏州市场将会迎来大约65万优质的写字楼项目，主要集中在苏州园区和新区内。

　　重庆

　　作为直辖市以及成渝城市群的双核城市之一，重庆处于城市经济快速发展阶段，越来越多的大型企业选择落户重庆，为重庆的写字楼市场带来重要发展机遇。

　　不论是重庆的商业项目还是办公项目，由于地理环境等原因都表现出“组团式发展”、各区域自成中心的特点，成熟商圈加速商务氛围，写字楼市场与零售商业共荣共生。从早期的重庆解放碑CBD，随着经济发展和市场规模扩大，到目前已形成多个成熟商圈，例如江北嘴CBD、渝北、观音桥、大化杨和南坪等。但核心商务区仅为解放碑、江北嘴和观音桥三个，其中解放碑聚集了大部分的外资金融机构以及零售，随着国家级新区两江新区定位为长江上游金融中心，江北嘴CBD开始对解放碑CBD造成冲击，目前已吸引958家企业进驻。这两个核心商务区吸引了全市超过80%的传统金融类租户。观音桥甲级写字楼存量少，品质较低，但空置率低于20%，为全市最低，租金相对其他商务区同品质办公楼来说相对较高，这也是由于其商业氛围影响造成。

　　总体来看，目前重庆市场的最大问题之一是其空置率过高，2017年末其空置率达到44.8%，稍有回落。而业主主要通过降价的方式吸引租户，使得重庆租金水平持续下滑。目前租金水平在87.6元/月/平方米，处于“新一线”城市整体租金水平的中低位。重庆写字楼市场的另一个问题是存量巨大，并且短期内难以去化。虽然2017年的累计净吸纳量创7年新高，达24.7万平方米。但难以改变的是短期内重庆写字楼面临供大于求的局面，空置率高企，租金面临巨大下行压力。

　　结 语

　　未来“新一线”城市写字楼市场大多将面临大规模的新增供给，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。总体趋势上，“新一线”城市写字楼市场将出现更快的需求增长，租赁需求主力来自创新企业以及服务行业。

　　从投资上来说，相对于门槛较高的一线城市，一些中小资本更容易进入“新一线”城市，挖掘更合适和潜力更大的投资机会。目前不少“新一线”城市的商办资产尚处于价值洼地，未来价值增长的空间可期。在“新一线”城市新兴产业的大力发展以及轨道交通、城际铁路等配套的建设下，该类城市的写字楼市场将得以有力的支撑和更大的发展机会。

　　目前已有不少资本开始向“新一线”城市延伸，表示对其发展前景看好。在苏州、南京、大连等新一线城市已有外资基金成功投资或成功退出获利的案例，例如铁狮门基金在苏州投资的商办综合物业苏悦广场、凯德集团投资的综合项目苏州中心; 黑石在2016年将南京新一城商业项目卖给万科成功退出;领盛、新加坡国家股权基金等也纷纷在大连投资综合项目。

　　特别声明

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