在《国内长租公寓市场当前发展现状、机会与展望(中篇)》里，文末我们提到国内长租公寓发展几处瓶颈。针对这些瓶颈并结合目前市场情况，我们提炼了国内长租公寓市场成熟发展的几个关键因素。
1、参与者的规模化有助推动市场从蓝海向红海进军
在国内长租公寓项目融资难点中，我们提到目前“规模”对于长租公寓运营商进行融资的重要性。“规模”一说并非运营商们拍脑袋后的产物，在2017年5月住建部起草的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中，明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。那么首先在政策的角度，长租公寓规模化一说便有了立足点。
其次，市场需要规模化发展的参与者。我们在第一章中有分析，目前国内的长租公寓市场较国外仍是一片“蓝海”，参与者规模化的发展有利于推动市场更为成熟，向“红海”进军。从而让首批形成一定规模的领头企业稳定持有一定的市场占有率，提高行业的集中度。
再次，参与者本身需要规模化发展，壮大企业实力。尤其对于没有资产支持的轻资产运营商而言，规模化有助于企业占有市场的同时获得再融资的可能性。
2、品牌化发展将助力参与者提高专业水准，找到自身定位
如果说长租公寓的规模化是量的提升，那么品牌化就是长租公寓质的飞跃。国内长租公寓行业发展至今，先后已形成大大小小不同规模的数百个品牌。在深圳房地产市场年度发布会上曾有披露，目前北上广深的集中式长租公寓品牌数量就达300多家。可见，致力发展品牌效应，已是国内长租公寓参与者的又一突破要素。
长租公寓的品牌效应在感性层面可以通过不同品牌的装修风格、服务内容和其他手段，冲击消费者(租客)的思想，有利提高自身产品在市场的占有率。在理性层面，品牌效应能够有效反映运营商的专业能力，从而根据不同的运营商形成针对不同客户定位的品牌，促进整个长租公寓市场立体化发展。目前，国内长租公寓根据收房方式的不同，逐渐分成了三种品牌集群。
尽管在数量上，国内长租公寓品牌正逐渐赶上国外成熟地区，但在品牌深度上，国内品牌仍和海外品牌差距明显。在海外市场上有不少成功的运营商靠着品牌效应获取了客源，提高了签约率和续租率，如美国的EQR、日本的大东建托、Leopalace21等。这些品牌在提供住房产品的同时，也添加了各自独特的增值服务，其中有符合客户实际需求的品牌特色服务，也有为了控制自身运营成本而采用的平台化模式。相比之下，国内长租公寓的品牌化进程仍有很长一段道路要走。
3、稳定的签约率是任何资本操作的前提
长租公寓不是一个暴利、短线的行业，因此，维持公寓项目多销、长销的状态，是保证项目、企业存活发展的基础。稳定的签约率让运营商们更容易地创建自身的品牌，找准客户及市场定位，有的放矢地扩大市场占有率。而且，签约率通常与公寓收益挂钩，公寓收益是运营商企业获得新一轮融资的重要指标。
作为成熟地区公寓市场的代表企业EQR，早在2002年就意识到了签约率的重要性。EQR为了签约率的稳定，甚至改变了战略布局，逐步放弃公寓签约率缩减的地区，注重规模的质量提升。
即便是想通过一些创新金融工具取得融资的公寓企业而言，签约率仍有着重要的参考意义。在一些非抵押类型的资产证券化产品中，签约率是收益现金流的保证之一。公寓运营商想要通过发行收益权类的资产证券化产品，必须有着足够的签约率作为保障。
4、打通融资渠道，对接创新金融工具
目前，长租公寓市场上的融资渠道相对有限，在公寓项目盈利水平普遍较弱的前提下，寻找新的融资渠道能够确保整个行业长效、平稳地发展。创新金融工具是地产行业的好帮手，如各种资产证券化产品，这方面以美国、日本、新加坡等为代表的海外市场已颇为成熟，且效果显著。
作为美国第一只上市的公寓类型REITs，EQR的扩张与其所享受资产证券化带来的效益密不可分。EQR高速扩张的背后，一方面源于90年代美国住房市场需求的强劲;另一方面，也正是REITs打造的公寓项目运作闭环，能够让EQR迅速获得资金，接着投向下一个项目，形成滚雪球式地良性发展模式。
反观国内，目前这些产品仅为初期起步阶段，产品架构、规则等客观条件尚不成熟，但长租公寓的领军集团已陆续踏入对创新金融工具的探索领域，利用这些工具打通新的融资渠道将是大势所趋。
国内长租公寓资产证券化现状
在国外成熟地区，资产证券化，尤其是REITs，帮助长租公寓参与者们解决了融资问题，进而形成了一批增长迅速、实力雄厚的品牌企业。我国的公募REITs虽然尚未落地，但国家及地方政府开始积极鼓励租赁住房相关企业进行资产证券化试点。2017年至今，已有不少长租公寓领域内的领军者试水住房租赁资产证券化产品，力求为企业融资打通新的渠道。
国内市场对住房租赁相关资产证券化产品的推进期盼已久。但是，受限于市场发展不成熟、相关法律法规不够健全等原因，使得国内能与国际标准接轨的产品落地一再推迟。不过近年来，政策利好的信号在不断发出。中央政府明显加快了对于住房租赁制度建设和完善的步伐，随着“十九大”为房地产市场未来发展方向定下“房住不炒”主基调，2017年更是被称为国内房屋租赁市场的“元年”。从目前政府搭建的长效机制基本框架来看，未来对住房租赁市场产生直接影响的政策主要涉及住房、土地、财税和金融四个方面。
