(二) 主动管理能力是项目成功与否的关键

　　一二线成熟区域的物业资产虽适合打造成为长租公寓项目，但其普遍价格偏高也是事实，而地产基金又不具备房地产开发商拥有存量房源的优势，因此，如何发挥主动管理能力，快速提升所管物业的价值，是地产基金参与长租公寓项目的成功所在。

　　地产基金投管的长租公寓项目中，无论地产基金只做财务投资还是参与项目运营，都需要具备强大的主动管理能力，主要体现在两个方面：对项目本身的管理和对合作伙伴的管理。

　　对于长租公寓项目的主动管理层面，涉及对公寓的包装、租客的维护及互相匹配等能力，最终实现租客的签约/续约。地产基金应当在发挥这方面主动管理能力的同时积极打造公寓品牌，注入新鲜元素推动品牌的市场化发展，提升自身的规模与价值;对于合作伙伴的主动管理，地产基金应当根据自身投资策略，选择合适、能够互补的对手进行合作。举例来说，对于有着房企合作资源的地产基金而言，可以通过与这些房企的合作，利用其手上的存量资产改造成长租公寓项目，降低前期成本;对于缺乏公寓运营经验的地产基金而言，可以选择对市场上一些公寓运营企业进行股权投资，间接参与其运营的长租公寓项目。

　　(三) 探索运用资产证券化方式打通退出通道

　　若地产基金从投资和运营两端出发，两手都“抓”好长租公寓项目，则等于为其后尝试运用资产证券化这类创新金融工具，打通安全有效的退出通道，提供了重要的基础保障——具有稳定可持续租金收入和较为可期的增值空间(投资回报)，符合资产证券化评级标准的优质底层物业资产。从中央和地方的政府文件中来看，长租公寓的资产证券化探索被明确鼓励。

　　地产基金积极发展长租公寓资产证券化产品一方面有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低自身融资成本，扩大住房租赁供给。另一方面，长租公寓市场的金融创新和闭环的形成将支持住房租赁运营机构向机构化、品牌化、市场化方向发展。