从目前已出台的政策所释放的积极信号可以看出，随着“租”的权利逐步向“住”的权利靠拢，国内房地产市场长期以来“轻租重售”的局面在未来将有望得到改变。

　　而在整体市场发生结构性调整、住房租赁发展日趋健康、成熟的过程中，一方面，市场将有更多机会为资产证券化产品提供符合其发行标准和评估体系的优质基础资产。另一方面，不管是基于租金收益权还是资产权益类的资产证券化产品，其加速市场化发展，无疑将为住房租赁企业和长租公寓运营商在增强融资能力、提高资金流动性、盘活存量资产、以及拓宽投资退出渠道等多个层面带来解决方案。

　　更进一步，两者结合、相辅相成，才更利于推动租赁市场向国际化、规范化标准发展。

　　2017年起，受国家加快发展住房租赁市场、密集释放各项政策红利的影响，特别在住房租赁资产证券化产品方面，通道在持续拓宽，获批和发行速度明显加快。截至2018年6月，国内共计发行了9只住房租赁类的资产证券化产品，累计发行规模达441.2亿元。具体如下：

　　同期内，还有8只长租公寓资产证券化产品已注册/获批，累计规模达150.8亿元。

　　住房租赁领域的资产证券化如此提速，一方面体现出市场充分响应国家要求加快培育和发展住房租赁市场的号召，并受到相关政策红利推动的影响。另一方面，资产证券化产品作为创新金融工具，恰好迎合了住房租赁市场参与者们期望提高资本周转效率、缩短回收周期、优化商业模式、降低融资成本并能打通退出通道等一系列迫切需求。然而，国内长租公寓运营商想要成功发行资产证券化产品，首先得对自己所持有的长租公寓项目资产情况有所认识，从而选择合适、有效的证券化模式和路径。

　　国内住房租赁资产证券化模式及路径选择探讨——住房租赁参与者们更多基于运营模式的不同选择证券化产品路径和交易结构

　　根据国内已发行/获批的住房租赁类资产证券化产品来看，我们认为，“轻资产”与“重资产”的区别一定程度上决定了可发行的资产证券化产品的类型。

　　“轻资产”模式下的住房租赁资产证券化

　　在“轻资产”模式下，公寓运营商们虽然不拥有所管理公寓的所有权，但具有获取特定期间内运营收入的权利，运营收入最主要的来源就是租金收益。

　　当经过较成熟、规模化运营管理，能够获取相对稳定且较高的出租率和经营收入后，公寓运营商们即有机会将满足入池标准的特定数量公寓物业的租金收入作为未来现金流，并基于此设计出本质为租金收益权/运营收益权类的证券化产品，在交易所或银行间市场挂牌上市。

　　我们将目前市场上已发行的魔方及自如两单ABS产品要素进行简要对比可以发现，它们在发行规模、基础资产、融资成本以及具体交易结构和风控措施等方面均存在一定的差异。但是，同为轻资产运营模式下对资产证券化的尝试，两者仍有不少共性可寻，并有如下特征值得我们关注：

　　1) 双SPV交易结构，构建合格的基础资产以顺利发行ABS

　　采取轻资产运营模式的企业，在尝试资产证券化的过程中，首要面临的障碍就是未来收入存在一定不确定性。由于与终端租客签订的租约一般都不会太长，通常在一年以下，加之会有租客流动、租约提前中止或租金调整等潜在风险，这就造成未来现金流不确定风险，为产品设计带来难度。

　　魔方和自如的两单ABS产品均采用了“信托计划+资产支持专项计划”的双SPV结构，首先由融资人的母公司或关联方作为原始权益人提供过桥性质的委托资金给信托公司(SPV1)，用以成立信托计划并向融资人发放信托贷款。原始权益人再将其享有的信托受益权作为基础资产，通过券商或基金子公司成立资产支持专项计划(SPV2)并在交易所上市发行。

　　通过这样的交易结构安排，本质上是为了把对应未来较为不确定的租金收入的收益权转化为相对确定的债权，满足“特定化、可预测的现金流”(信托贷款的本息)的要求，解决构建资产证券化产品合格基础资产的问题。

　　2) 底层资产入池标准及核心关注点

　　魔方与自如两单ABS产品的底层资产虽有差异，但落到本质上关键还是在于评估入池公寓物业的质量，首要核心则是考察产品存续期间公寓运营收益(现金流)的持续、稳定性。从实操上，一般会着重以下几个层面，并设以一定的准入门槛：

　　在本质是收益权ABS的资产证券化产品中，收益权的实现主要还是依赖于原始权益人的日常运营管理和执行能力，将直接影响入池公寓资产的盈利情况。因此，需要重点关注原始权益人及其关联方的主体信用评价，并综合考量其整体实力。

　　公寓运营收益的最主要来源就是租金收入，因此遴选入池公寓资产时需要重点考察租约的合法有效性、租户稳定性、租金水平和一定的增长性等因素。